УПРАВЛЕНИЕ ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬЮ НА ОСНОВЕ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ЖИЗНЕННЫХ ЦИКЛОВ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО СОВОКУПНЫМ ЗАТРАТАМ (42-45)

42 Национальн ая ассоциация ученых (НАУ) # 58, 20 20
Ф ИЗИКО -МАТЕМАТИЧЕСКИЕ НАУКИ

УДК 332.62

УПРАВ ЛЕНИЕ ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТ ЬЮ НА ОСНОВЕ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ
ЖИЗНЕННЫХ ЦИКЛОВ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО СОВОКУПНЫМ ЗАТРАТАМ

Зобнев Антон Викторович
Магистр кафедры
«Строительных конструкций» ПГУАС
Баронин Сергей А лександрович ,
д.э.н., проф., заведующий кафедрой
«Экспертиза и управление недвижимостью» ПГУАС,

ENER GY EFFICIENCY MANAGEMENT BASED ON CALCULATION OF REAL ESTATE LIFE
CYCLE COST BY T OTAL COST

Zobnev Anton Viktorovich
Master of the Department of
"Building structures" PGUAS
Baronin S ergey Alexandrovich
Doctor of Economics, Prof., Head of the Department
"Expertise and Real Estate Management" PGUAS


Аннотация
В статье рассмотрен предмет анализа, связанный с выполнением обзорных исследова ний в области
анализа современной теории и практики управления энергоэффективностью на основе методологического
подхода, связанного с теорией оценки жизненных циклов объектов капитального строительства и
применением методики совокупной стоимости владения н едвижимости.
Объектом исследования являются процессы управления энергоэффективностью в строительстве на
основе применения методологии оценки стоимости жизненных цикл ов, стоим ости владения, контрактов
на жизненные циклы в условиях минимизации их стоимости.
Выполнен анализ отечественного и зарубежного опыта моделирования процессов управления
энергоэффективностью на основе концепции «Total Cost of Ownership (ТСО)». Показан успеш ный опыт ее
применения в России и Казахстане в жилищном строительстве.
Продемонс трирована востребованность и перспективность планирования процессов управления
энергоэффективностью в строительстве на основе критерия сокращения стоимос ти жизненных циклов
зданий и стоимости их владения для конечных потребителей и собственников.
Abstract
The article considers the subject of analysis related to the implementation of survey studies in the field of
analysis of modern t heory and practice of energy efficiency management based on the methodological ap proach
associated with the theory of life cycle assessment of capital construction objects and the application of the
methodology for the total cost of ownership of real estat e.
The object of the research is the energy efficiency management processes in co nstruction based on the
application of the methodology for assessing the cost of life cycles, the cost of ownership, contracts for life cycles
in conditions of minimizing thei r cost.
The analysis of domestic and foreign experience in modeling energy effici ency management processes based
on the concept of "Total Cost of Ownership (TCO)" is carried out. The successful experience of its application in
Russia and Kazakhstan in hous ing construction is shown.
Demonstrated the relevance a nd prospects of planning e nergy efficiency management processes in
construction based on the criterion of reducing the cost of the life cycles of buildings and the cost of their ownership
for end users and owners.
Ключевы е слова : Энергоэффективность, жилищная недвижимость, совокупная стоимость,
стоимость владения, контракты жизненного цикла, Total Cost of Ownership , жизненный цикл здания
Key words : Energy Efficiency, Residential Property, Total Cost, Own ership Cost, Lifecycle Contracts, Total
Cost of Ownership, Building Lifecycle

Проведенные исследования показали, что в
современной теории и практики управления
энергоэффектив ностью важнейшее место занимает
методологический подход, связанный с теорией
оцен ки жизненных циклов объектов капитального
строительства и применение методики совокупной
стоимости владения недвижимости. Исследование

Национальная ассоциация ученых (НА У) # 58, 20 20 43
выявило многообразие существующих
концеп туальных подходов к данному вопр осу.
Анализ показал наличие таких важных работ в
области моделирования стоимости жизненные
циклы строительства и ее минимизации как
критерия оценки решений энергоэффективности
применительно к жилищному строительству,
контрак там на жизненные циклы и стоимос ти
владения недвижимости. Эта проблематика
рассмо трена в работах проф. Баронина С.А. и др.
авторов в следующих статьях [1 -9].
Анализ этого научно -практического тренда
показывает, что применение теории оценки
стоимости жизне нных циклов воспроизводства
недв ижимости позволяет по новому планировать и
управл ять энергоэффективностью строительства
[10].
Установлено, что этот концептуальный
подход является весьма перспективным
институциональным инструментом
энергоэффективности. Мет одический подход,
связанные с оц енкой стоимости жизненного цикла
зданий с разным уровнем затрат на
энергоэффективность, дает возможность
осуществлять применять инновационный критерий
энергоэффективности в виде показателя стоимости
владения недвижимостью по совокупным затратам.
Этой иннов ационной тематики посвящена одна из
монографий, в ыпущенная под эгидой ООН,
Глобального экологического фонда и
правительства Казахстана в рамках проведения 4
ноября 2015 года международной конференции
«Продвижение проектирова ния и строительства
энергоэффект ивного жилья в Республике
Казахстан»[4].
В этом исследовании впервые осуществлен как
обзор исследований в области управления
энергоэффективностью по стоимости жизненных
циклов, так и выполнена практическая апробация
данного подхода на примере сравнительно го
анализа объектов капитального строительства в
жилищном строительстве с разным уровнем
проектных решений по энергоэффективности.
Монография демонстрирует успешный опыт
осуществления энергоэффективного
проектирования, стро ительства и эксплуатации
жилых д омов на основе инвестиционных программ
развития О ОН в Казахстане. Результаты
исследований демонстрируют экономические
выгоды строительства энергоэффективного жилого
дома в г. Караганда продемонстрированы выгоды
от его владен ия по сравнению с базовым
сопост авимым домом.
В монографии также показана методи ка
оценки стоимости владения жилых объектов
капитального строительства и её апробации на
примере разных типов объектов в России и
Казахстане.
Анализ показал, что дополнительно по этой
тематике в рамках данно й международной
конференции вышла также отдельная брошюра для
руководителей в области строительства и ЖКХ,
студентов,магистров и аспирантов по оценки
стоимости владения жилья в жизненных циклах
зданий, как инструмент управле ния
энергоэффективностью [6].
Следует отметить, что важнейшей
рекомендации данно й конференции следует
считать важнейшую стратегическую задачу
формирования нового типа экономического
мышления и культуры понимания
энергоэффективности через минимизацию
стоим ости владения жилой и прочей
нед вижимости.
Турбулентная мировая экономика формир ует
новое понимание экономии от
энергоэффективности в строительной отрасли как
результативности от сокращения как
единовременных капитальных затрат
строительства, так и эконом ии эксплуатационных
затрат, которые интегрируются через совокупную
стоимость жизн енного цикла в показатели
стоимости владения жизненными циклами зданий
или критериями стоимости владения объектами
капстроительства.
Представляется весьма обоснованным
развив ать программно -целевой подход управления
энергоэффективностью жилищного строитель ства
на основе формирования специализированного
спроса и предложения, где появляется
инновационный показатель выгоды владельца -
критерий минимизации стоимость владения по
сов оку пным затратам.
Авторскими исследованиями установлено, что
современные эффекти вные инвестиционные
стратегии управления и концептуальные подходы к
продажам товаров и услуг в мировой экономике
довольно часто используются устоявшееся понятие
«Total Cost of Ow nership (ТСО)». Оно означает -
«совокупная стоимость владения» относительно к
жизненному циклу каких -либо товаров, изделий
или систем.
В общем виде это можно трактовать как
интегральные целевые затраты, которые должен
нести владелец товара с момента вс тупления в
состояние владения до момента выхода из
состояния владения. Всеобщей м етодики расчета
стоимости владения не существует, поскольку это
зависит от типа объекта владения, структуры затрат
владения[1,3,10,13].
Этот методический подход ТСО отражает
устойчивую тенденцию проблематики применения
глобального мирового экономического т ренда
стоимостного управления товарами и услугами во
всех сферах народного хозяйства на основе оценки
стоимости жизненных циклов и необходимости
минимизации ТСО как главного к ритерия
управления эффективностью владения любым
товаром.
Весьма перспективным в настоящее время
является данный методический подход ТСО
применительно к специфики оценке совокупной
стоимости владения недвижимости в жизненных
циклах её воспроизвод ства. Это должен быть
реализовано во всевозможных типах действующих
государственных, муници пальных и

44 Национальн ая ассоциация ученых (НАУ) # 58, 20 20
корпоративных инвестиционных проектах и
жилищных программах.
Весьма перспективным является создание
специализированных программных продуктов и
отдельных по дпрограмм в действующих
Национальных проектах, где должна применяться
категория владения жи льём. Данный методический
подход дает возможность интеграционно
рассматривать как сферу эксплуатации, так и
строительства в едином показателе владения
объектов капит ального ст роительства для
конечных потребителей.
Данный методологический подход является
интегральным и позволяет решать две
противоположные основные тенденции в
управлении энергоэффективности. Во -первых,
учёта требований сокращения стоимости
строительств а и стоимо сти приобретения объектов
капитального строительства. Во -вторых, учёта
необходимо сти появления дополнительных затрат
в строительстве как обязательных затрат на
повышения энергоэффективности из -за
применения инновационных энергоэффективных
техноло гий.
Такж е важно учитывать при моделировании и
управлении энергоэффективностью в
строитель стве процессы связанные с
энергоэффективным менеджментом. В рамках
таких комплексных процессов управления
необходимо применять различные стратегии
инвестиционного менеджмента по показателям
совокупной стоимости владения недвижимостью за
счет учета дополнит ельных затрат на
инновационные энергоэффективные мероприятия.
Предлагается также в рамках план ирования
требуемого уровня энергоэффективности
применять стратегии энергоэффекти вного
менеджмента, связанные с созданием федеральных,
региональных и муниципальны х стандартов или
эталонных проектов и площадок строительства для
демонстрирования лучших энерго эффективных
проектов, объектов в стадии строительства и
эксплуатации [5-8]. Это позволит давать большую
экономию бюджетных и внебюджетных средств на
стадии экспл уатации жилой недвижимости за счет
получения минимальной стоимости владения этих
объектов для к онечных потребителей по критерию
ТСО.
Следует отметить, что современный этап
раз вития строительства неизбежно требует нового
правого регулирования энергоэффектив ности
объектов капитального строительства жилых домов
с использованием инновационных экономичес ких,
правовых и организационно -управленческих
подходов на основе управления стои мостью затрат
в контрактах жизненных циклах (КЖЦ).
Исследованием установлено, чт о процедура
заключения таких типов контрактов в различных
сферах экономики России находится не на самом
высоком уровне. Рядом авторов осуществлена
актуализация вопросов как ут очнения термина
КЖЦ, так и важности развития КЖЦ в
отечественной экономике, особе нно в
строительной отрасли. Проведенный обзор по
особенностям применения терминологии понятия
КЖЦ в европейских странах, успешный
зарубежный опыт такой работы в странах
Велико британии и Финляндии, дает основания для
более расширенного применения данного
ме тодического подхода КЖЦ и на территории
России [1 -3].
Установлено, что существует ряд
исследова тельских работ в области управления
совокупной стоимостью владения в контрактах
жизненных циклов недвижимости [7,10,13,14]. В
этих исследованиях отмечаются совре менные
условия развития энергоэффективности на основе
применения критериев стоимости владения
недвижимостью. Также делается попытка
моделировать и оценивать стоимость контракт ов на
жизненные циклы недвижимости.
Можно считать актуальным также вопросы
прим енения концепции ТСЛ или стоимости
владения применительно к комплексной жилой
застройке. При эт ом расчет стоимости контрактов
на жизненные циклы данных инвестиционных
проектов следует считать весьма сложной научно -
практической задачей. Эта проблематика зат ронута
определенным образом в статье проф. Баронина
С.А. ,его аспиранта Янкова А.Г. и проф. Кул акова
К.Ю. [5,8].
Выполненный анализ показывает также, что в
практике как отечес твенной, так и зарубежной
оценочной деятельности весьма активно
применяются станд арты массовой оценке
недвижимости [9,15]. Считаем, что в эти стандарты
нужно включать как показ атели оценки совокупной
стоимости владения различных типов объектов
недвижимость ю, также и регламенты оценки
стоимость контрактов на жизненные циклы
недвижимости .
Очень перспективно при планировании
развития энергоэффективности в строительстве
применять методологию оценки совокупной
стоимости владения как на жилищных рынках, так
и н а прочих типах товарных рынках России
[2,3,10,13,14].
Так же, весьма важно приме нение этого
методического аппарата при моделировании
управления стоимостью ипотечных типов
инве стиционных программ [12], в ходе различных
программ господдержки отдельных катег орий
граждан , при реализации Национального проекта,
в том числе при формировании ффективных
территориальных рынков доступного жилья .
Также весьма актуально применения
существ ующего опыта оценки совокупной
стоимости владения жилой недвижимостью по
жизненн ым циклам строительства и эксплуатации в
учебной литературе. Весьма важно расширя ть
существующие образовательные программы
менеджмента ,а также применять в
образовательных прог раммах зачетные модули по
управлению развитием недвижимостью [11].
Таким образом , проведенный обзорный анализ
опыта управления энергоэффективностью в

Национальная ассоциация ученых (НА У) # 58, 20 20 45
строительно й отрасли на основе совокупной
стоимости владения объектов капитального
строительства показал а ктуальность применения
этой научно -практической парадигмы, которую
следует рассм атривать как перспективный
институциональный инструмент государственной
политики регулирования строительной отрасли.
Это позволяет перейти к новому виду оценки
рыночной стоимос ти жизненных циклах
строительства и эксплуатации зданий, определять
стоимость вл адения недвижимости, стоимость
контрактов на жизненные циклы и осуществлять
перех од к более энергоэффективным объектам
строительства с минимальной стоимостью
владения (ТСО).

Список используемой литературы:
1. Баронин С.А., Янков А.Г. Контракты
жизненно го цикла: понятийный анализ,
зарубежный опыт и перспективы развития в России
// С овременные проблемы науки и образования. –
2013. – №6. С.125 -150.
2. Кулаков К.Ю., Баронин С.А. Стоимостное
моделирование жизненных циклов строительства
зданий на основе сово купных затрат и оценка
стоимости контрактов на жизненные циклы
недвижимости. Недв ижимость:экономика и
управление.2019.№1.С.32 -38.
3. Баронин С.А., Кул аков К.Ю. Генезис
управления стоимостью контрактов жизненного
цикла объекта капитального строительства и
стоимости владения недвижимостью.
Недвижимость: экономика и
управление.2020.№1.С. 10 -14.
4.Баронин С.А. [и др. ]; под общ. ред. Белого
А.В. и Баронина С.А. Оценка стоимости владения
жилой недвижимости в жизненных циклах зданий,
как инструмент управления эн ергоэффективностью
// Астана: ПРООН,2015.
5. Баронин С.А., Бенуж А.А., Казейкин В.С.,
Кулаков К.Ю., Манухина Л.А., Янков А.Г.,
Луняков М.А., Мороз А.М ., Подшиваленко Д.В.
Управление строительством жилья эконом -класса
на основе совокупной стоимостью затрат в
контрактах жизненного цикла. Пенза, 2014.
6. Баронин С.А. [и др. ];под общ. р ед.
Казейкина В.С. и Баронина С.А. Стоимость
владения жилой недвижимос тью по совокупным
затратам в жизненных циклах воспроизводства как
основа управления энегроэффективностью -
Астана: ПРООН, 2015.
7. Баронин С.А. и др. Оценка совокупной
стоимости владения жилой недвижимостью в
жизненных циклах зданий как перспективный
инстр умент управления энергоэффективностью.
Недвижимость.2015.№3. С.36 -40/
8. Баронин С.А.,Бенуж А.А., Казейки н В.С.,
Кулаков К.Ю., Манухина Л.А., Янков А.Г., [и др.]
Управление строительство м жилья
эконом -класса на основе приведенной стоимостью
затрат в контрактах жизненного цикла: моногр. –
Пенза: ПГУАС, 2014.
9. Баронин С.А., Люлькина Н.М. Научно -
практические а спекты теории массовой оценки
недвижимости. Известия Юго -Западного
государственно го университета . 2011. №5 -2
(38). С.316 -322.
10. Baronin S.A., Kulakov K.J. Modelling total
cost of ownership residential real estate in the life
cycles of buildings. Internati onal Journal of Civil
Engineering and Technology (IJCIET) .Volume 9, Issue
10, Oct ober 2018, pp. 1140 –1148.
11. Управление в развитии недвижимости.
Баронин С.А., Бижанов С.А. и др. Учебное пособие
/ Москва, 2014. Сер.Высшее образование:
Бакалавриат.
12. Баронин С.А. Развитие стоимостного
управления при планиро вании ипотечно -
инвестиц ионных программ жилищного
строительства. Экономика строительства . 2004. №
7. С. 6.
13. Baronin S.A., Kulakov K.J. Metods of
modeling TCO residential real estate in the life cy cles
of buildings as a promising energy efficiency
management tool. В сборнике : M ATEC Web of
Conferences. 2017. С. 06022.
14. Assessing the cost of real estate lifecycle
contracts in Russia`s present -day economy and the
characteristics of the European expe rienc e / S.A.
Baronin, A.G.Yankov, S.A. Bizhanov//Life Science
Journal. –2014.T11. №8s. C.249 -253.
15.Возможности внедрения стандартов RICS в
российскую практику оценки. Баронин С.А.,
Кулаков К.Ю., Зимина А.С. Известия Юго -
Западного государственного универс итета . Серия:
Управление, вычислительная техника,
информатика. Медицинское прибор остроение.
2014. № 2. С. 16.